La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos al prestamista forzando la venta del activo utilizado como garantía para el préstamo.
Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro acreedor prendario, obtiene la terminación del derecho equitativo de redención de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por ministerio de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico).
Por lo general, un prestamista obtiene un interés de seguridad de un prestatario que hipoteca o promete un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario incumple y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgar al prestatario el derecho equitativo de redención si el prestatario paga la deuda. Si bien existe este derecho equitativo, es una nube en el título y el prestamista no puede estar seguro de que pueda recuperar la propiedad. Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca terminar inmediatamente el derecho equitativo de redención y tomar el título legal y equitativo de la propiedad en tarifa simple. Otros titulares de gravámenes también pueden ejecutar el derecho de rescate del propietario por otras deudas, como impuestos vencidos, facturas de contratistas impagas o cuotas o evaluaciones vencidas de la asociación de propietarios.
El proceso de ejecución hipotecaria aplicado a los préstamos hipotecarios residenciales es un banco u otro acreedor garantizado que vende o recupera una parcela de bienes inmuebles después de que el propietario no haya cumplido con un acuerdo entre el prestamista y el prestatario llamado "hipoteca" o "escritura de fideicomiso". Comúnmente, la violación de la hipoteca es un incumplimiento en el pago de un pagaré, garantizado por un gravamen sobre la propiedad. Cuando se completa el proceso, el prestamista puede vender la propiedad y quedarse con los ingresos para pagar su hipoteca y cualquier costo legal, y generalmente se dice que "el prestamista ha ejecutado su hipoteca o gravamen". Si el pagaré se hizo con una cláusula de recurso y si la venta no aporta lo suficiente para pagar el saldo existente de capital y honorarios, entonces el acreedor hipotecario puede presentar un reclamo por un juicio de deficiencia. En muchos estados de los Estados Unidos, los elementos incluidos para calcular el monto de un juicio de deficiencia incluyen el capital del préstamo, los intereses acumulados y los honorarios de abogados menos el monto que el prestamista ofreció en la venta de ejecución hipotecaria.
Aceleración
La aceleración es una cláusula que generalmente se encuentra en las secciones 16, 17 o 18 de una hipoteca típica en los Estados Unidos. No todas las aceleraciones son iguales para cada hipoteca, ya que depende de los términos y condiciones entre el prestamista y el deudor hipotecario(s) obligado(s). Cuando se ha roto un plazo de la hipoteca, entra en vigor la cláusula de aceleración. Puede declarar la totalidad de la deuda pagadera al prestamista si el(los) prestatario(s) transfiriera el título en una fecha futura a un comprador. La cláusula en la hipoteca también instruye que se debe entregar un aviso de aceleración al deudor hipotecario obligado que firmó la Nota. Cada hipoteca da un período de tiempo para que el deudor (s) subsanar su préstamo. Los períodos de tiempo más comunes asignados a los deudores suelen ser de 30 días, pero para la propiedad comercial puede ser de 10 días. El aviso de aceleración se denomina Demanda y/o Carta de Incumplimiento. En la carta, informa al Prestatario (s) que tienen 10 o 30 días a partir de la fecha en la carta para restablecer su préstamo. Las cartas de demanda/incumplimiento se envían por correo certificado y regular a todas las direcciones notables del Prestatario(s). También en la aceleración de la hipoteca el prestamista debe proporcionar una cotización de liquidación que se estima 30 días a partir de la fecha de la carta. Esta carta se llama carta FDCPA (Fair Debt Collections Practices Acts) y/o Carta de Comunicación Inicial. Una vez que el(los) Prestatario(s) recibe(n) las dos cartas que proporcionan un período de tiempo para restablecer o pagar su préstamo, el prestamista debe esperar hasta que expire ese tiempo para tomar medidas adicionales. Cuando han pasado los 10 o 30 días, eso significa que la aceleración ha expirado y el prestamista puede seguir adelante con la ejecución hipotecaria de la propiedad.
El prestamista también incluirá cualquier impuesto a la propiedad no pagado y pagos atrasados en esta cantidad, por lo que si el prestatario no tiene un capital significativo, deberá más que el monto original de la hipoteca.
Los prestamistas también pueden acelerar un préstamo si existe una cláusula de transferencia, obligando al deudor hipotecario a notificar al prestamista de cualquier transferencia, si; una opción de arrendamiento, arrendamiento de 3 años o más, contratos de tierras, acuerdo de escritura, transferencia de título o interés en la propiedad.
La gran mayoría (pero no todas) de las hipotecas actuales tienen cláusulas de aceleración. El titular de una hipoteca sin esta cláusula solo tiene dos opciones: esperar hasta que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal para que obligue a vender algunas partes de la propiedad en lugar de los pagos vencidos. Alternativamente, el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad sujeta a la hipoteca, y el producto de la venta se destinará a los pagos adeudados al titular de la hipoteca.
Judicial
En Florida, la ejecución hipotecaria es por venta judicial, comúnmente llamada ejecución hipotecaria judicial, esto implica la venta de la propiedad hipotecada bajo la supervisión de un tribunal. Los ingresos se destinan primero a satisfacer la hipoteca, luego a otros titulares de gravámenes y, finalmente, al deudor hipotecario / prestatario si queda algún producto. La ejecución hipotecaria judicial está disponible en todos los estados de los Estados Unidos y se requiere en muchos (Florida requiere ejecución hipotecaria judicial). El prestamista inicia la ejecución hipotecaria judicial presentando una demanda contra el prestatario. Al igual que con todas las demás acciones legales, todas las partes deben ser notificadas de la ejecución hipotecaria, pero los requisitos de notificación varían significativamente de un estado a otro en los Estados Unidos. Una decisión judicial se anuncia después del intercambio de alegatos en una audiencia (generalmente corta) en un tribunal estatal o local en los Estados Unidos. En algunos casos bastante raros, las ejecuciones hipotecarias se presentan en los tribunales federales de los Estados Unidos.
Un funcionario judicial supervisa la venta y ejecuta los documentos legales y las escrituras, si las hubiera. Esto puede ser hecho por un juez de la corte superior o un árbitro especialmente designado por un tribunal de privacidad judicial.
Para el prestatario, una ejecución hipotecaria aparece en un informe de crédito dentro de un mes o dos, y permanece allí durante siete años a partir de la fecha del primer pago perdido. Después de siete años, la ejecución hipotecaria se elimina del informe de crédito del prestatario.
El incumplimiento de pago ocurre cuando un prestatario ha omitido al menos un pago de hipoteca, aunque la definición técnica puede variar según el prestamista. Después de perder el primer pago, el prestamista se comunicará con usted a través de una carta o teléfono. Por lo general, los pagos de la hipoteca vencen el primer día de cada mes, y muchos prestamistas ofrecen un período de gracia hasta el día 15 del mes. Después de eso, el prestamista puede cobrar un cargo por pago atrasado y enviar el aviso de pago perdido.
Después del segundo mes de pagos atrasados, es probable que el prestamista haga un seguimiento por teléfono. Sin embargo, en este punto, el prestamista todavía puede estar dispuesto a trabajar con el prestatario para hacer arreglos para ponerse al día con los pagos, lo que puede incluir hacer un solo pago para evitar atrasarse.
Una vez que un prestatario pasa tres meses sin hacer un pago, el prestamista generalmente envía una carta de demanda (o aviso para acelerar) indicando el monto en mora y que el prestatario tiene 30 días para poner al día la hipoteca.
Una hipoteca en mora puede tener tres resultados: volver al día, ser modificada o la propiedad es embargada o vendida a través de una ejecución hipotecaria o una entrega voluntaria.
Fase 2: Aviso de incumplimiento
Se envía un aviso de incumplimiento (NOD) después del cuarto mes de pagos atrasados (90 días de vencimiento). Este aviso público le da al prestatario 30 días para remediar los pagos vencidos antes de comenzar formalmente el proceso de ejecución hipotecaria.
La mayoría de los prestamistas no enviarán un aviso de incumplimiento hasta que el prestatario tenga 90 días de retraso (tres pagos atrasados consecutivos). Por lo tanto, muchas veces un prestatario puede retrasarse un mes o dos sin enfrentar una ejecución hipotecaria.
En general, la ley federal prohíbe que un prestamista inicie la ejecución hipotecaria hasta que el prestatario tenga más de 120 días de vencimiento.
Fase 3: Aviso de venta del fideicomisario
Dependiendo del estado, el proceso para iniciar la ejecución hipotecaria es diferente. En algunos estados, se pueden realizar ejecuciones hipotecarias no judiciales que solo requieren presentar documentos ante el tribunal necesario para comenzar el proceso. Con esto, el proceso de ejecución hipotecaria puede moverse con bastante rapidez. Otros estados tienen ejecuciones hipotecarias judiciales, que requieren la aprobación de la corte para cada paso, lo que significa que el proceso lleva un poco más de tiempo.
Una vez que se presentan los formularios ante el tribunal o se cumple con la aprobación necesaria, el abogado del prestamista o el fideicomisario de ejecución hipotecaria programará una venta de la propiedad. Un aviso de venta del fideicomisario (también conocido como aviso de venta) se registra en el condado donde se encuentra la propiedad, indicando la hora y el lugar específicos para la venta, así como la oferta mínima de apertura para la propiedad.
El prestamista también debe anunciar generalmente la propiedad (anuncios en periódicos, letreros, etc.) en las semanas previas a la subasta indicando que la propiedad estará disponible en subasta pública.
El tiempo desde el aviso de demanda hasta la fecha de la subasta varía según el estado, pero puede ser tan rápido como 2-3 meses. Hasta la fecha de la subasta, el prestatario aún puede hacer arreglos de pago o pagar el monto adeudado, incluidos los honorarios de abogados incurridos por el prestamista para iniciar el proceso.
Fase 4: Venta del fideicomisario
La propiedad ahora se subasta pública y se adjudicará al mejor postor que cumpla con todos los requisitos. El prestamista (o la firma que representa al prestamista) calculará una oferta inicial basada en el valor del préstamo pendiente y cualquier gravamen, impuestos no pagados y costos asociados con la venta.
Cuando se compra una propiedad embargada, depende del comprador decir cuánto tiempo pueden permanecer los propietarios anteriores en su antigua casa.
Una vez que se haya confirmado el mejor postor y se haya completado la venta, se proporcionará una escritura de fideicomisario sobre la venta al postor ganador. La propiedad es entonces propiedad del comprador, que tiene derecho a la posesión inmediata.
Fase 5: Propiedad inmobiliaria (REO)
El prestamista establecerá una oferta mínima, que tiene en cuenta el valor de tasación de la propiedad, el monto restante adeudado en la hipoteca, cualquier otro gravamen y los honorarios de abogados. Si la propiedad no se vende durante la subasta pública, el prestamista se convertirá en el propietario e intentará vender la propiedad a través de un corredor o con la ayuda de un administrador de activos de propiedad inmobiliaria (REO).7 Estas propiedades a menudo se denominan "propiedad del banco", y el prestamista puede eliminar algunos de los gravámenes y otros gastos en un intento de hacer que la propiedad sea más atractiva.
Fase 6: Desalojo
Tan pronto como finaliza la subasta y se nombra un nuevo propietario, ya sea el ganador de la subasta o el banco si la propiedad no se vende, los prestatarios reciben una orden para evacuar si todavía viven en la propiedad. Este aviso de desalojo exige que cualquier persona que viva en la casa desaloje las instalaciones de inmediato.
Se pueden proporcionar varios días para permitir que los ocupantes tengan tiempo suficiente para salir y retirar cualquier pertenencia personal. Luego, por lo general, el sheriff local o la policía visitarán la propiedad y los retirarán y confiscarán las pertenencias restantes.
¿Qué es la ejecución hipotecaria previa?
La ejecución hipotecaria previa es el período antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria. Esto es cuando se ha atrasado en los pagos y el prestamista emite un aviso de incumplimiento (NOD).
¿Qué es la ejecución hipotecaria REO?
Propiedad inmobiliaria (REO) es una propiedad que un prestamista o banco ha ejecutado la hipoteca, pero no se vendió en la subasta de ejecución hipotecaria. Por lo tanto, el prestamista es dueño de la propiedad embargada.
¿Qué es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria?
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un instrumento en el que el propietario renuncia voluntariamente a la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria. Esto suele ser menos perjudicial que pasar por una ejecución hipotecaria.
La conclusión
A lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, muchos prestamistas intentarán hacer arreglos para que el prestatario se ponga al día con el préstamo y evite la ejecución hipotecaria. Si existe la posibilidad de que el prestatario pueda ponerse al día con los pagos, por ejemplo, acaba de comenzar un nuevo trabajo después de un período de desempleo, vale la pena hablar con el prestamista con la esperanza de hacer arreglos o modificar el préstamo actual.
Una vez que un prestatario pasa tres meses sin hacer un pago, el prestamista generalmente envía una carta de demanda (o aviso para acelerar) indicando el monto en mora y que el prestatario tiene 30 días para poner al día la hipoteca.
Una hipoteca en mora puede tener tres resultados: volver al día, ser modificada o la propiedad es embargada o vendida a través de una ejecución hipotecaria o una entrega voluntaria.
Se envía un aviso de incumplimiento (NOD) después del cuarto mes de pagos atrasados (90 días de vencimiento). Este aviso público le da al prestatario 30 días para remediar los pagos vencidos antes de comenzar formalmente el proceso de ejecución hipotecaria.
La mayoría de los prestamistas no enviarán un aviso de incumplimiento hasta que el prestatario tenga 90 días de retraso (tres pagos atrasados consecutivos). Por lo tanto, muchas veces un prestatario puede retrasarse un mes o dos sin enfrentar una ejecución hipotecaria.
Ejecución hipotecaria judicial
Florida tiene ejecuciones hipotecarias judiciales, que requieren la aprobación de la corte para cada paso, lo que significa que el proceso lleva un poco más de tiempo.
Una vez que se presentan los formularios ante el tribunal o se cumple con la aprobación necesaria, el abogado del prestamista o el fideicomisario de ejecución hipotecaria programará una venta de la propiedad. Un aviso de venta del fideicomisario (también conocido como aviso de venta) se registra en el condado donde se encuentra la propiedad, indicando la hora y el lugar específicos para la venta, así como la oferta mínima de apertura para la propiedad.
El prestamista también debe anunciar generalmente la propiedad (anuncios en periódicos, letreros, etc.) en las semanas previas a la subasta indicando que la propiedad estará disponible en subasta pública.
El tiempo desde el aviso de demanda hasta la fecha de la subasta varía según el estado, pero puede ser tan rápido como 2-3 meses. Hasta la fecha de la subasta, el prestatario aún puede hacer arreglos de pago o pagar el monto adeudado, incluidos los honorarios de abogados incurridos por el prestamista para iniciar el proceso.
La venta del inmueble en subasta pública
La propiedad ahora se subasta pública y se adjudicará al mejor postor que cumpla con todos los requisitos. El prestamista (o la firma que representa al prestamista) calculará una oferta inicial basada en el valor del préstamo pendiente y cualquier gravamen, impuestos no pagados y costos asociados con la venta.
Cuando se compra una propiedad embargada, depende del comprador decir cuánto tiempo pueden permanecer los propietarios anteriores en su antigua casa.
Una vez que se haya confirmado el mejor postor y se haya completado la venta, se proporcionará una escritura de fideicomisario sobre la venta al postor ganador. La propiedad es entonces propiedad del comprador, que tiene derecho a la posesión inmediata.
Propiedad inmobiliaria (REO)
Si la propiedad no se vende en subasta pública. La propiedad se convierte en propiedad del banco. Esto se llama REO.
Desahucio
Tan pronto como finaliza la subasta y se nombra un nuevo propietario, ya sea el ganador de la subasta o el banco si la propiedad no se vende, los prestatarios reciben una orden para evacuar si todavía viven en la propiedad. Este aviso de desalojo exige que cualquier persona que viva en la casa desaloje las instalaciones de inmediato.
Se pueden proporcionar varios días para permitir que los ocupantes tengan tiempo suficiente para salir y retirar cualquier pertenencia personal. Luego, por lo general, el sheriff local o la policía visitarán la propiedad y los retirarán y confiscarán las pertenencias restantes.
Consecuencias de una ejecución hipotecaria
El principal resultado de la ejecución hipotecaria es, por supuesto, la venta forzada y el desalojo de su hogar. Tendrá que encontrar otro lugar para vivir, y el proceso podría ser extremadamente estresante para usted y su familia.
Las ejecuciones hipotecarias también son caras. A medida que deje de hacer pagos, su prestamista puede cobrar cargos por pagos atrasados y usted podría pagar honorarios legales para luchar contra la ejecución hipotecaria. 5 Cualquier cargo agregado a su cuenta aumentará su deuda con el prestamista, y es posible que aún deba dinero después de que su casa sea tomada y vendida si los ingresos de la venta no son suficientes (conocido como "deficiencia").
Una ejecución hipotecaria también perjudicará sus puntajes de crédito. Sus informes de crédito mostrarán la ejecución hipotecaria a partir de uno o dos meses después de que el prestamista inicie los procedimientos de ejecución hipotecaria, y permanecerá en el informe durante siete años. Tendrá dificultades para pedir prestado para comprar otra casa (aunque es posible que pueda obtener ciertos préstamos del gobierno dentro de uno o dos años), y también tendrá dificultades para obtener préstamos asequibles de cualquier tipo.
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